Спор решается не сравнением платежа по ипотеке с арендной ставкой — это сравнение двух разных вещей. Решается он сравнением чистого капитала: сколько у вас будет денег и имущества через N лет в каждом из сценариев. У покупателя это квартира минус остаток долга, у арендатора — инвестиционный счёт, куда уходит разница в ежемесячных расходах. Калькулятор ниже считает именно так и заодно показывает две цифры, которые обычно и решают спор: при какой доходности вложений и при каком росте цен на жильё сценарии сравниваются.
Результат пересчитывается сразу при вводе. Оба сценария считаются на одном горизонте, разница в ежемесячных расходах инвестируется.
| Год | Платёж, мес | Стоимость жилья | Остаток долга | Капитал: покупка | Аренда, мес | Капитал: аренда | Разница |
|---|
Самый популярный способ решить вопрос выглядит так: платёж по ипотеке 122 тысячи, аренда 40 тысяч, значит снимать втрое дешевле. Или наоборот: платёж 45 тысяч, аренда 40 тысяч — «всего на пять тысяч дороже, зато своё». Оба рассуждения неверны, причём по одной и той же причине.
Платёж по ипотеке и арендная ставка — это не однородные величины. Платёж состоит из двух частей: проценты, которые уходят банку безвозвратно, и погашение тела долга, которое возвращается вам в виде доли в квартире. Безвозвратна только первая часть — она и есть настоящий аналог аренды. Вторая часть — это принудительные сбережения.
Но и сравнение «проценты против аренды» неполно: у покупателя есть налог, страховка, содержание и капремонт, а у арендатора — свободный первоначальный взнос, который можно вложить. Единственный способ свести всё в одно число — посмотреть, что окажется у человека в руках в конце.
Калькулятор моделирует два параллельных сценария помесячно, с одним и тем же горизонтом и одним и тем же доходом человека.
Почему это важнее, чем кажется. Именно допущение «разницу инвестируют» отличает корректный расчёт от рекламного. В реальности большинство арендаторов разницу не откладывают, и тогда ипотека выигрывает почти при любых вводных — не потому, что она выгоднее, а потому, что она принуждает копить. Калькулятор считает дисциплинированный сценарий; если вы знаете, что откладывать не будете, поставьте доходность вложений в ноль и посмотрите, как изменится ответ.
Скрытые расходы собственника — главное, что забывают в самодельных расчётах. В калькуляторе они вынесены в блок дополнительных параметров.
Банк требует страховать имущество, часто жизнь и титул. Считается от остатка долга, поэтому с годами дешевеет. Отказ от личного страхования обычно поднимает ставку на 1–3 п.п.
Небольшой, но платится ежегодно и растёт вместе с кадастровой стоимостью. В расчёте индексируется тем же темпом, что и цена жилья.
Взносы на капремонт, замена техники, ремонт раз в 10–15 лет. Ориентир — 0,5–1% от стоимости в год. Арендатор этого не платит: всё падает на собственника.
Риелтор, оценка, оформление, титульное страхование. При выходе — комиссия за продажу и, если срок владения меньше минимального, налог с продажи.
Отдельная строка — издержки продажи. Их стоит включать, если квартира покупается не «навсегда», а на горизонт. Комиссия 3% от цены в конце периода при выросшей вчетверо стоимости — это уже заметная сумма, и она полностью съедает часть выигрыша от роста цен.
В расчёте много входных данных, но исход почти целиком определяется двумя из них: доходностью вложений и ростом цен на жильё. Всё остальное сдвигает результат на проценты, эти две — в разы.
Поэтому калькулятор считает не только ответ при ваших допущениях, но и два порога:
При какой доходности инвестиционного счёта сценарии сравняются. Если реально доступная вам доходность ниже — выгоднее покупать.
При каком темпе роста стоимости квартиры сценарии сравняются. Если ждёте роста выше — выгоднее покупать.
Эти два числа полезнее самого вердикта. Прогноз роста цен на 25 лет вперёд — гадание, и любой ответ калькулятора наследует его неопределённость. А вот вопрос «верю ли я, что жильё будет дорожать быстрее 11,6% в год» — конкретный, и на него можно честно ответить, сверившись с историей и с инфляцией.
Значения из кнопки «Пример»: квартира 8 млн, взнос 800 тысяч, ипотека под 20% на 20 лет, аренда 40 тысяч с ростом 5% в год, рост цен на жильё 9%, доходность вложений 12%, горизонт 25 лет, вычет учитывается.
| Через | Стоимость жилья | Остаток долга | Капитал: покупка | Капитал: аренда |
|---|---|---|---|---|
| 5 лет | 12,3 млн | 7,0 млн | 5,3 млн | 7,6 млн |
| 10 лет | 18,9 млн | 6,3 млн | 12,6 млн | 19,7 млн |
| 15 лет | 29,1 млн | 4,6 млн | 24,5 млн | 39,9 млн |
| 20 лет | 44,8 млн | 0 | 44,8 млн | 74,5 млн |
| 25 лет | 69,0 млн | 0 | 76,2 млн | 131,2 млн |
Разрыв — 55 млн в пользу аренды, и он не сокращается ни в один год из двадцати пяти. Причина проста: ставка 20% против роста жилья 9%. Каждый рубль кредита обходится дороже, чем прирастает актив, купленный на этот рубль. Проценты за двадцать лет составляют 22,2 млн — почти три цены квартиры сверх самой квартиры.
Пороги на этих данных: безубыточная доходность вложений — 8,85%, безубыточный рост жилья — 11,78%. То есть покупка выигрывает, только если арендатор не сумеет разместить деньги выше 8,85% годовых, либо если недвижимость будет дорожать быстрее 11,78% в год на всём горизонте.
Что меняет картину. Опустите ставку до 6% — льготная, семейная, IT-ипотека — и при тех же остальных вводных выигрывает уже покупка. Ставка по кредиту в этой задаче важнее всего остального: она определяет, работает ли кредитное плечо на вас или против вас.
На курсе «Фундаментальные финансы» разбираем стоимость денег во времени, аннуитеты, реальную и номинальную доходность — тот аппарат, на котором построен этот калькулятор.
Смотреть программу курсаВычет часто подают как решающий аргумент за покупку. Посчитаем без эмоций.
13% от стоимости, но база не больше 2 млн — значит, максимум 260 000 ₽ на человека. Даёт один раз в жизни, остаток лимита переносится на следующие объекты.
13% от уплаченных процентов, база не больше 3 млн — максимум 390 000 ₽. Только по одному объекту, остаток не переносится.
Итого до 650 000 ₽ на человека, у супругов — до 1,3 млн на двоих. Сумма приятная, но есть три оговорки, которые её обесценивают.
Первая: деньги возвращаются не сразу. За год вам вернут не больше, чем вы заплатили НДФЛ. При доходе 1,5 млн в год это 195 тысяч — значит, полный вычет растянется минимум на три-четыре года. Калькулятор моделирует это и не начисляет вычет быстрее, чем позволяет ваш доход.
Вторая: 650 тысяч против переплаты по процентам в 22 млн — это менее 3%. На фоне ставки в 20% вычет не переворачивает решение, он лишь слегка смягчает.
Третья: вычет за проценты вы получаете, только пока платите проценты. Это не бонус за покупку — это частичная компенсация издержек, которых у арендатора просто нет.
Частая ошибка в расчётах. Вычет за покупку иногда вычитают из сценария аренды — просто потому, что он «есть у человека». Если вы не покупаете жильё, никакого имущественного вычета нет. В сценарии аренды он должен быть равен нулю.
Платёж содержит погашение долга — это не расход, а перекладывание денег в собственный актив. Сравнивать с арендой можно только процентную часть плюс расходы владения.
Зеркальная ошибка: сложить все платежи по ипотеке и объявить это «стоимостью покупки». В конце у покупателя остаётся актив, и его рыночная стоимость обязана быть в расчёте.
Ипотека за 20 лет против аренды за 25 — типичная подмена. После погашения кредита владелец платит только за содержание, и эти пять лет сильно работают на него.
Взнос — это не «уже потраченные» деньги, а капитал, который в сценарии аренды остаётся у вас и работает. Его альтернативная стоимость часто крупнее всей переплаты.
За 25 лет ставка вырастет вместе с инфляцией. Фиксированная аренда в модели искусственно занижает расходы арендатора и завышает его капитал.
Если квартиру предполагается продать, комиссия и налог с продажи вычитаются из капитала владельца. При выросшей в разы цене это существенная сумма.
Подставить средний рост за последнее десятилетие и распространить его на четверть века — самая частая натяжка. Проверьте, что будет при росте на уровне инфляции.
Модель считает деньги. За её границами остаётся то, что тоже входит в решение, но не измеряется в рублях.
На стороне покупки — устойчивость: никто не выселит, не поднимет ставку и не запретит ремонт. Для семьи с детьми и привязкой к школе это может перевешивать любую арифметику. Плюс психологический эффект принудительных сбережений: ипотека заставляет копить тех, кто сам бы не стал.
На стороне аренды — свобода и диверсификация. Квартира в ипотеку — это концентрация почти всего капитала семьи в одном неликвидном активе в одном городе, да ещё и с плечом. Арендатор с портфелем несёт совершенно другой профиль риска. Плюс возможность быстро сократить расходы, если доход упадёт — собственник этой опции лишён, а банк — нет.
Практический совет: посчитайте оба сценария, посмотрите на разрыв — и решайте. Если разница в капитале составляет проценты, выбирайте по нефинансовым соображениям, они важнее. Если разница кратная, как в примере выше, стоит всё-таки прислушаться к цифрам.
Зависит от четырёх величин: ставки по кредиту, доходности ваших вложений, темпа роста цен на жильё и горизонта. Правило простое: если ставка по ипотеке заметно выше ожидаемого роста стоимости квартиры, кредитное плечо работает против вас и аренда с инвестированием разницы выигрывает. При льготной ставке 4–8% почти всегда выгоднее покупать. Калькулятор считает оба сценария по чистому капиталу и показывает пороговые значения.
Потому что это разнородные величины. Платёж состоит из процентов, которые уходят безвозвратно, и погашения долга, которое возвращается вам в виде доли в квартире. Безвозвратна только процентная часть. Кроме того, у собственника есть налог, страховка и содержание, а у арендатора — свободный первоначальный взнос, который приносит доход. Свести всё в одно число можно только через капитал на конец периода.
Доходность, при которой оба сценария дают одинаковый капитал на выбранном горизонте. Если реально доступная вам доходность ниже этого порога — выгоднее покупать, если выше — снимать и инвестировать. Этот показатель полезнее самого вердикта: он превращает спор о прогнозах в конкретный вопрос, на который вы можете ответить сами.
Да, но без иллюзий. Максимум — 260 000 ₽ за покупку и 390 000 ₽ за проценты, итого 650 000 ₽ на человека. Возвращается не быстрее, чем вы платите НДФЛ, поэтому растягивается на несколько лет. На фоне переплаты по процентам в миллионы рублей вычет решение обычно не переворачивает. В сценарии аренды вычета нет вообще — вы не покупаете жильё.
Страхование имущества, жизни и титула, налог на имущество, взносы на капремонт, замену техники и ремонт раз в 10–15 лет, а также разовые издержки: риелтора, оценку, оформление. При продаже добавляются комиссия и, если срок владения меньше минимального, налог с продажи. Суммарно это обычно 1–1,5% от стоимости квартиры в год.
Цена квартиры, делённая на годовую аренду. Значение до 12 — покупка обычно выгодна, 12–20 — зона неопределённости, где всё решают ставка и горизонт, выше 20 — почти всегда выгоднее снимать. Показатель хорош тем, что считается за десять секунд и не требует прогноза цен на жильё.
Тогда аренда почти наверняка проигрывает — не потому, что она хуже, а потому, что ипотека работает как принудительный сберегательный план. Чтобы увидеть этот сценарий, поставьте доходность вложений в ноль: разница между арендой и платежом просто не будет накапливаться. Честный ответ себе на вопрос «буду ли я действительно откладывать» важнее точности всех остальных допущений.
Сильно и в пользу покупки: оно сокращает переплату по процентам. Но экономически это то же решение — вложить свободные деньги в погашение долга под ставку кредита вместо инвестиций. Досрочное погашение выгодно ровно тогда, когда ставка по ипотеке выше доходности ваших вложений после налога, то есть в тех же случаях, когда покупка и так выглядит спорной.
Бесплатная встреча с методистом: покажем, какие допущения в вашем расчёте самые чувствительные, и подберём формат обучения под задачу.
Записаться на консультациюКалькулятор предназначен для учебных и справочных целей. Результат полностью определяется допущениями о доходности вложений и росте цен на недвижимость, которые невозможно знать заранее; фактические условия кредита, налоги и расходы на содержание могут отличаться. Расчёт не является инвестиционной, налоговой или кредитной рекомендацией.